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Inmobiliaria entre particulares: lo que debes saber antes de dar cualquier paso

El mercado inmobiliario entre particulares es una de las formas más inteligentes de comprar o alquilar sin pagar el sobrecoste de una agencia. Una comisión inmobiliaria puede suponer entre el 3% y el 5% del precio de compra, o uno o dos meses de alquiler en el caso del arrendamiento. En una operación de estas dimensiones, ese ahorro es muy significativo. Pero también requiere que seas tú quien haga parte del trabajo que normalmente hace la agencia. Aquí tienes lo esencial para moverte con seguridad.

La primera visita: lo que debes observar más allá de lo que te enseña el propietario

En cualquier tipo de inmueble, la visita es el momento de máxima información. El propietario te mostrará lo que está bien; tú debes buscar activamente lo que no te van a enseñar voluntariamente:

• Humedad: Es el defecto más habitual y el más costoso de solucionar. Revisa los techos de los baños y la cocina, las esquinas inferiores de las habitaciones exteriores, la pared bajo las ventanas y el interior de los armarios empotrados. Una mancha marrón o verdosa, el papel pintado despegado en la base o un olor a cerrado intenso son señales claras.
• Estado de las instalaciones: Pide que el propietario abra los grifos y comprueba la presión del agua, que encienda el calentador o la caldera y que funcione correctamente. Verifica cuántos años tiene la instalación eléctrica: una instalación de antes de los años 90 puede necesitar una actualización completa.
• Orientación y luz natural: Visita el inmueble en distintas horas del día si puedes. Una vivienda que en una visita de mediodía parece luminosa puede ser oscura la mayor parte del día.
• Ruido: El ruido de vecinos, tráfico o actividades comerciales cercanas raramente se menciona en los anuncios. Visita en distintos horarios para hacerte una idea real del nivel acústico.
• Estado de zonas comunes: El estado de la escalera, el portal, el ascensor y la fachada dice mucho sobre la gestión de la comunidad de propietarios y los gastos futuros que puedes tener.

Documentación que debes pedir antes de comprometerte a nada

• Nota simple del Registro de la Propiedad: Verifica que quien dice ser propietario realmente lo es, y que el inmueble no tiene cargas, hipotecas, embargos o limitaciones de dominio que no te hayan mencionado. Pedirla cuesta pocos euros y puede salvarte de un problema muy serio.
• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio por ley para cualquier venta o alquiler. Si el propietario no lo tiene, debe obtenerlo antes de formalizar la operación.
• Certificado de deudas con la comunidad: En una compraventa, las deudas de comunidad pueden transferirse al comprador. Exige que el vendedor aporte un certificado del administrador de fincas confirmando que no hay deudas pendientes.
• IBI al corriente: Verifica que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles está pagado. Una deuda de IBI también puede transferirse al nuevo propietario.
• Cédula de habitabilidad: En algunas comunidades autónomas es obligatoria para la compraventa o el alquiler de una vivienda. Comprueba si aplica en tu comunidad y pide el documento si es necesario.

Operaciones directas entre particulares: los puntos donde más cuidado hay que tener

Sin una agencia de por medio, tú eres tu propio filtro de seguridad. Nunca entregues ninguna señal o cantidad de dinero sin haber firmado un documento que lo justifique y sin haber verificado que el propietario es realmente el titular del inmueble. El contrato de arras o de compraventa debe revisarlo un abogado o notario antes de firmarlo. En alquiler, el contrato debe incluir todos los términos acordados y cumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. Una lectura rápida del contrato antes de firmar puede ahorrarte meses de problemas.